为什么 500 米以上超高层的摩天大楼“不香”了？【月诚故事】

July 09, 2021

标题： 《为什么 500 米以上超高层的摩天大楼“不香”了？【月诚故事】》

6 月 19 日，国家发改委网站发布通知《国家发展改革委关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，“（三）严把超高层建筑审查关。严格执行《住房和城乡建设部、国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，把超大体量公众建筑、超高层建筑和重点地段建筑作为城市重大建筑项目进行管理。其中，对 100 米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；严格限制新建 250 米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案；不得新建 500 米以上超高层建筑。”

根据知乎话题《如何看待国家发改委要求「不得新建 500 米以上超高层建筑」？ - 景森设计的回答 - 知乎》答主介绍，“在全球已建成的前 100 座摩天楼中，中国占据 51 座；最高的十大摩天楼，中国独占 6 座。从 2015 年至 2019 年，连续五年来，当年建成的最高建筑都在中国。……由于传统消防装备的升级速度赶不上城市建筑‘长高’的速度，高层建筑灭火一直是个世界性难题。截至目前，我国已发生了包括央视大火在内的多起高层建筑火灾，造成了巨大的经济损失和人员伤亡。”

事实上，超高层城市建筑的消防安全问题在全世界范围内都是一个难题。高耸入天的摩天大楼换个角度来看，其实会更像一个挺拔的大烟囱。大楼一旦发生火灾，住在高层几乎没有太好的办法进行消防救援。

知乎话题《买房高楼层有什么利弊？ - 其心悠扬的回答 - 知乎》答主说到，“高层防火，十防九空。……买房子，时候问一下本地消防大队，有无救火车载云梯，具体最高能拯救几楼的住户。这样心里能有点数。芬兰进口博浪涛消防车，单价 2400 万元，最大救火高度 101 米，救火楼层 30 层，一般城市买不起，省会城市也只有个位数。大量三四线城市这几年大批量建造高层住宅，但是大部分三四线城市几百万的高层住户群体，其配套消防云梯不超过 20 辆车，而且这些仅存的救命车分散分布在其核心县级市！……大部分城市都是这样的消防车，能救 10 层就谢天谢地了。……震惊全国的‘11·15 上海静安区高层住宅大火’瞬间 58 人死亡，起火点 10-11 楼，注意消防云梯救火范围，15 楼以上无救！……英国伦敦，2016 年 4 月 16 日，总楼层 24 楼，起火点 2 楼，凌晨三点起火，瞬间燃爆所有楼层，死亡几十人，注意效仿云梯救火范围，10 层以上无救！……要救命，还是靠自己吧。2017 年 8 月 3 日，迪拜高层大火，着火点 20 层，总楼层 86。迪拜够牛了吧，无论是消防装备和消防设计和物业管理，全球顶尖，但是高层公寓着火了一样没办法。另外破旧小区的住户伴随基本瘫痪的物业管理危险性更加不言而喻。大部分时候，国人的防盗意识，远远大于防火意识。……”

有网友在下方评论区补充说到，“楼主，芬兰博浪涛，2400 万，救援最高 101 米，全国只有三辆，上海一辆，北京两辆，其他地方……真没有。”

由此可见，高层建筑的消防安全问题还真的不容小视。至于 500 米以上超高层，要是真的烧起来了基本没啥办法，进口的芬兰博浪涛消防车也救不了。

另外，超高层建筑的抗震也是个问题。譬如今年 5 月份发生的深圳赛格大厦晃动事件。赛格大厦是中国最早建成的一批超高层建筑。毕竟算是几十年前的深圳地标建筑，有那么多双眼睛盯着，深圳赛格大厦在工程质量方面还是相当靠谱的。至少经专家研判，目前赛格大厦主体结构安全。根据中国电子工程设计院有限公司结构工程师“山顶大树”在知乎话题《深圳赛格大厦晃动原因初步查明：受风、地铁运行及气温多因素影响，后续应如何防范大厦再次晃动？ - 山顶大树的回答 - 知乎》当中的介绍，“要得出准确结论还需要时间和大量工作要做，现在的结论没有定量分析，仅仅定性判断，准确性和精确性还有待考证。……倒霉的是，一旦某种振型的振动振起来之后，建筑就像打通了任督二脉，也同时打开了潘多拉魔盒，会越振越容易振，从此在放飞自我的路上越走越远，直到把自己玩脱了。建筑振动只要发生了第一次，后面就更容易发生，就像我们一旦崴了脚，以后这只脚就越来越容易崴一样，这真是悲剧。而且还不止于此，建筑振动起来后，会把阻止振动的措施逐个击破或者不断削弱，如果任其发展不采取措施，会越来越容易振动，还可能会由这个振型转成其他振型，从参与度低的振型转化成参与度高的振型，最后整个结构都来跳小苹果。因此对于已经发生振动的建筑，一定要防微杜渐斩草除根，准确检测到该振型，针对该阵型的振动特点采取措施，例如振动大的地方增加阻尼器等，不允许任其轻易的振动下去，否则后续发展结果是非常不可控的。……”

这里就会涉及到高层建筑的安全问题。比如，对于这种已经发生振动的建筑，如何防微杜渐斩草除根？后续的质量检测、监控和维护成本大概多少？还能不能住人？

事实上，高层建筑的后期维护成本非常高昂。知乎上有一个人气很高的话题《现在大量 33 层的高层住宅未来怎么拆迁？拆得动吗？ - 知乎》。答主“耒毛子为氵十”介绍说，“我从事房建工程工作也有大几个年头了，斗胆来答一发。中国目前在建商品房普通高层普遍在 27-33 层之间，为什么极少见到 34 呢？因为我们国家的设计规范国家住宅设计规范》对房子层高要求是宜为 2.8m（注意，不是强制性），但是2.8m 的空间做出来实在过于压抑（敲黑板注意），为了房子好卖，通常层高是 2.9m，然而我们国家《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过 100m，超高层在消防设计、结构设计、施工工艺等方面比普通高层的要求要高出太多，间接导致房屋建造成本大幅增加，而 33 层的房屋按照计算 2.9*32+5.5（首层一般作为商铺或者不作使用的架空层）+0.3（台阶）=98.6m，算是和超高层打了个擦边球，避开了很多高成本的地方，而最大化得到更多面积能够使开发商的利润变大，这是 33 层原始动力。这些房子给施工单位的建造成本约为 2000-2400元/平米（二线城市），还要加上开发商的拿地价、营销费、管理费等，最后加上交给国家的税金和利润组成我们的房价。……然而 33 的高层则不然，现在的高层多为 2 梯 3 户两个单元，一栋楼 192 户，甚至有的两梯四户 256 户，一个小区一般都有 15-20 栋左右的房屋，约 3500 户，每户如何补偿？原价就已经是天价了何况是二手房价格？所以开发商的拆迁成本直线炸裂，尤其是当今的地产商，远的有万达（现在不做地产了），近的有碧桂园，都是高负债率，现金流真的非常稀少，可以说这些大型房地产开发企业都将资金用到了极致，没有一分钱是乱用的。……所以我的结论是拆不动，因为没有动力和价值，与其耗费无数人力物力，不如将中心转移到周边地区，带动地区经济发展。如果有拆的，只是极少一部分，比如当地政府需要在这里建造一个地标性建筑或者纪念性意义的建筑，如北京鸟巢等标志性建筑如果确定要建在城中村，那肯定就是无论多大代价都会拆（这种可能性极小，鸟巢并不是在中心区），至于要让私人开发商进行拆迁改造，可以洗洗睡了。……”

其他不少答主也表达了同样的观点。“建筑设计话题下的优秀答主 jian mi”说，“答案很寒心：33 层的住宅根本没人打算拆迁，开发商不会去傻到去拆迁 100 米高的住宅，这生意稳亏。……”

因此高层住宅的未来，很大程度上会取决于小区物业的管理水平。根据答主“命运的波江”描述，“我觉得很多人小看了物业的重要性。高层的物业是非常难搞的。一旦高层小区入住最佳体验期过去（5-15年），优质住户大量迁走，那么物业工作很难开展。而物业工作开展不利，会极大加速高层小区的破败程度。反过来加深物业工作的难度。最后物业离场或者半死不活，小区的物业服务基本消失，政府出面维持住户人道所需。这个过程俗称贫民窟化。可能房子质量还算不错，能挺过 20 年 30 年，但物业挺不过。以后的发展就是政府一直做基本维护，居民一直向下层轮换，直到居民都变成无依无靠的老人，然后老人去世，房子荒废。政府会以极低的价格从仍拥有产权的人手里回购。并推平该区域。（70年后需续交土地费用，该费用如果远高于当时房价，政府再承诺一定补偿，还有人交嘛？）更可悲的是，如果这个地方地皮都不值钱，那政府都不会回购，彻底成为鬼区废墟。”

或许，还有更糟心的事情。

在知乎话题《不算买地，一平方米楼房（毛坯）建筑成本多少钱？ - 吴吉人的回答 - 知乎》当中，答主大致对比了几年前在三、四线城市的一个住宅工程项目和上海类似的住宅项目的建造成本。通过答主分享的成本清单可以看出，上海项目和西部城市项目之间成本差距较大的几个部分是地价、配套费、建安成本和税金。譬如，建安成本上：当地了解下来，建筑物散水以内工程全包可以在 1400 元左右，当然品质不怎么高，没有电梯，没有地下室这两个大头，室外工程就是最简单的水泥路面，容积率高一点 150 元左右就可以搞定了。这样建安成本可以控制在 1600 以内。

有网友“芦荟保湿”在评论区说到，“土地成本低至几百元每平米，非高层，用刚刚符合国标的料，刚开盘低开高走，以求回笼资金，业主自行交纳开口费（红线内配套费）。如果这几种情况都不占，20 几层大高层，在县城中心还真材实料的楼，卖不到 4000，我没见过。”

另一位网友“云团团”在评论区说到，“我做水，去年做的常熟的项目，为了省钱，地库大部分层高 2.9m，最低 2.85m，人防没办法，一定要 3.1m，最后连一个地漏都要省，因为地漏安装附带弯头之类的管理附件可以一并省，甲方甚至想要阳台污水雨水管合并，我们坚决不同意。听说拿地成本价 3500，这块地住宅要做绿色三星，现在我们毛估一下，感觉卖不到 7500 他就真的要亏死了！那时候还没提出海绵城市呢，大片大片的绿化加上透水铺装，我不敢想。所以先把设计费要到才是王道吧！最后，默默觉得，这块地怎么敢要价 3500，还规划绿色三星，多了不敢说，怕被查水表！”

这些信息透露出一个问题，小县城因为人口缺失，房价不如大城市，高层住宅建造成本有限，因此往往会在建筑工程用料成本方面狠下功夫，甚至连一个地漏都要省。相反，如果只算建安成本的话，在县城建造 6 层及以下的多层住宅，可以省掉电梯和地下室这两个大头。同时，6 层及以下楼房，在消防和抗震等方面具有天然优势，大部分市县的消防车救援 6 层住宅还是没有问题的。

5 月 25 日，国家住建部网站发布《住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见》提到，“（三）限制县城民用建筑高度。县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以 6 层为主，6 层及以下住宅建筑面积占比应不低于 70%。鼓励新建多层住宅安装电梯。县城新建住宅最高不超过 18 层。确需建设 18 层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。加强 50 米以上公共建筑消防安全管理。建筑物的耐火等级、防火间距、平面设计等要符合消防技术标准强制性要求。”

在知乎话题《如何看待「住建部新规：县城新建住宅以 6 层为主」？你更喜欢住高层还是洋房？住 6 层洋房是什么体验？ - 知乎用户的回答 - 知乎》中，答主说到，“美国迈阿密海滩公寓楼倒塌事件提醒了我们一条以往容易被忽略的信息：建筑物，也就是钢筋混凝土是有寿命的。大城市不用说，发展潜力可以让老旧建筑物的维护、翻新不至于中断，有利于延长高层建筑的寿命。但是县城就未必了，人口流失、基础设施更新不够及时等等因素，会严重影响到建筑物的维护，翻新就更难指望。因此，比如说，20 年、30 年后，是 18 层以上的高层住宅维护容易，还是 6 层的多层建筑容易维护呢？如果使用寿命到了，是高层拆掉重建的难度大，还是多层难度大呢？因此，住建部县城新建住宅以 6 层为主的新规是十分必要，也十分有前瞻性的。”

另一位答主“睡不醒的刘律师”也提到，“……高楼拆除是一项施工风险、费用支出巨大的工程。以昆明老文化宫为例，它是 80 年代昆明的第一高楼，也是当时的地标性建筑，一代人的青年记忆，当然于我而言是幼年记忆（坐电梯是要买票的，电梯配有司机小姐姐，……有相同回忆的朋友，互关哦）。整栋楼高 70米，地上 18层（这数字好像有点……），地下一层，建筑面积达 21000 平方米。2013 年采用定向倒塌方式爆破，散落物控制面积限定 30 米。现在看也是一项大工程。……”

由此可见，对于许多人口正在流失的中小县城来说，几十年后楼房老龄化且人口老龄化，县城超高层建筑的维护问题确实将会是个难题。试想一下，倘若深圳赛格大厦晃动事件发生在县城，后期的检测和维护该有多难。因此县城新建住宅以 6 层为主确实可以大幅降低县城房屋后期的各种维护成本，非常具有前瞻性。

回到正题，500 米以上超高层的摩天大楼曾经是全球工业化的一个时代象征。单从居住体验上来说，高楼层意味着更好的采光条件和通风条件，如果楼旁没有高架公路，噪音也会相对较小，参见知乎专栏文章《楼层越高噪音反倒越大，是真的吗？ - 邵垒的文章 - 知乎》当中央视记者的噪音实验结果。但问题是，高层建筑几十年后将会面临着逐年递增的各类维护成本。如果是在一线大城市，业主们多提前准备一些房屋维修基金或许能够解决问题，毕竟大城市的市区土地资源稀缺。但在中小县城，6 层及 6 层以下的住宅才是未来绿色生活的主流。

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