如何看待“同宿舍6女生合买一套杭州中式合院”？【月诚故事】
标题： 《如何看待“同宿舍6女生合买一套杭州中式合院”？【月诚故事】》
今早的知乎热榜上，暂时没有出现人气相对集中的热议话题。这是好事。譬如随着上海疫情的新增感染人数不断下降，相关话题《4 月 29 日上海新增「1249 +8932」，新增死亡 47 例，目前当地疫情情况如何？ - 知乎》暂时只积累了一百多个回答，人气并不算高。
值得注意的是，很长一段时间以来，都没有企业营销类话题上榜。今早的知乎热榜上终于出现了一个房产类营销话题《同宿舍 6 女生合买一套杭州中式合院，如何评价这波操作？ - 知乎》，目前排名热榜的第四位，不过暂时只积累了 81 个回答。
根据千龙网新闻《阿里资产“520投资节”放大招，千岛湖临湖中式合院1元起拍》报道，“今年 520，阿里资产举办首届投资节，要放大招。首发第一站，就定位杭州的 5A 景区——千岛湖。阿里资产 520 投资节，上架的都是一等一的‘狠货’，且品类繁多，堪比房产届的‘双11’!其中，涵盖了司法房、商业房、开发商直供房产等，想在近期投资置业的朋友们，要盯紧了。除了品类值得说道，玩法也很硬核。四套超级红盘，只要 1 元起拍。 对象是两套不限购的千岛湖临湖中式合院，以及两套出自绿城的精装商住 。除此之外，4 月 28 日下午 2 点，只要你打开手机淘宝，输入关键词‘拍卖TV’，即可进入淘宝直播页面，率先跟随主播一起沉浸式体验杭州千岛湖 77 平米网红中式合院的慢生活。跟着阿里资产官方直播间的脚步， 体验千岛湖畔云水江南试住体验 。赏湖景，游景区，品千岛湖正宗鱼头，更有多轮抽奖等着你。……倘若想做民宿，爱彼迎、小猪平台都可随时托管挂牌，省心省力。 目前一套房每晚的市场均价在 2000 元左右，年投资收益率大概在 6%。 ……”
微博平台昨晚更是置顶了由都市快报发起的新闻话题 #同宿舍6女生合买一套杭州中式合院# ，从话题视频画面来看，这套中式合院正是杭州千岛湖安麓酒店旁边的千岛湖云水江南房产项目。云水江南千岛湖别墅主推 77 平米和 105 平米的徽派精装修湖景别墅，物业费 5.5 元/平米/月，由绿城物业负责，提供私人管家式服务。倘若想做民宿，还可以提供途家无忧托管，省心省力。
看上去似乎都挺好的，那么这类度假类房产的风险在哪里呢？
根据答主“莱布尼茨”的回答，“我一开始看的时候一愣，第一反应是杭州难道就不讲首套房资格吗？ 六个人合买不等于六个人都失去首套房资格吗？ 第二反应是，从法律层面来说，今后她们如果想处理这套房产难道不会特别麻烦？并且产权共有，无论是租赁还是交易，需要共有人的同意。搞不好，这套房可能就是导致她们关系分崩离析的导火索。这背后，隐隐绰绰有房产广告的影子！骗人去买房子，故事精，套路深。后来看明白了，这特么还真是旅游景点民宿广告，用闺蜜情之类的做营销推广。有点经验的购房者一般不会去碰这些旅游地产的房子的。人家割韭菜都是选年轻女性，这种项目的营销群体是很精准的。一般都是以外来本地预计就业的年轻女性为主要销售群体，销售的方法就是像新闻里一样讲女性故事，讲这种闺蜜之类的小故事。对媒体来说，新闻和广告不分是很没有职业道德的事情。咱就是说，媒体在报道这类新闻时，有没有咨询过律师朋友，这么做有什么法律风险没有？……假如你作为一个买房者去看这种房子，会觉得资产是自己的，还有专业的团队帮自己运营旅游地产，每个月能拿租金。感觉是省心省力。20年之后，房价要是涨了，自己还能赚一笔。但是站在运营者的角度，其实这是一种风险转移的办法。李亚鹏就踩过这个坑。他跑去做过一个雪山小镇。这个小镇的房子卖不掉，买了的人也就是为了投资不会自己来住。时间长了，就荒废了。万一它运营不下去了呢？作为一家公司，它自然就选择破产啊。 它破产了，你租金朝谁去要？那么偏的一个小镇，周边配套谁来做，房子你又能卖给谁？ ……”
答主“莱布尼茨”的担心其实是多余的。上述千龙网新闻已经提到， 对象是两套不限购的千岛湖临湖中式合院 。从话题视频画面来看，同宿舍 6 女生购买的似乎就是其中一套不限购的千岛湖临湖中式合院。如果真是这样，那么就不会失去首套房资格。从新闻视频的细节来看，视频第 58 秒列出了千岛湖旅游费用以及购买这套房产预期将会获得的投资回报率——“千岛湖旅游。5 天四晚度假费用：酒店：2880/晚。共计：3间4晚，34560。 买合院费用：200w 一套 ，租赁价格均价：2000/晚。旺季 8天/月，3个月/年，每月赚 8x2000=16000，每年赚：16000x3=48000。淡季：4天/月，9个月/年，每月赚：4x2000=8000，每年赚：8000x9=72000；1年利润：48000+72000=12000，投资回报率：6%+。”
注意，同宿舍 6 女生购买合院费用只花费了 200w，而云水江南千岛湖别墅主推 77 平米中式合院在广告之前的市场公开价格是 250w。另外同宿舍 6 女生计算的租赁价格均价是 2000/晚，已经将民宿的价格直接对标旁边的星级酒店千岛湖安麓酒店的价格了。换句话说，同宿舍 6 女生相当于电商直播中前台露脸的 6 位女主播，产品则是阿里 520 投资节即将上线的 1 元起拍杭州房产。
杭州房地产行业的相关话题最近频繁登上知乎热榜。为什么是杭州呢？
根据知乎热议话题《杭州首批集中供地揽金近 827 亿，超 7 成地块被本土房企夺得，透露了哪些信息？这波是房市春天吗？ - 30秒看穿本质的回答 - 知乎》答主回答，“……[截图]。先看一张图， 杭州，土地依赖冠绝全国 ，应该算世界第一。我以前分析过。2017 年后，土地依赖超过 65% 的城市，基本就是很难摆脱越陷越深。毒药接着喝，停不下来的。为什么？因为摊子铺大了，想停都莫法，杠杆如漩涡，用了就难抽身，每次只有用更大的膏药去补前面的口子。所以 这些高依赖城市，必须看起来是每次都新高，不然立马就死，这就是土地依赖症 。……”
答主“Jarvis”回答说，“本土房企能拿到这么高比例的地皮本身看起来就有问题，如果项目真的没有其他利润输送也能赚钱，那各路外地大型房企为什么不来买。去年第三轮当中出现的华润、中海、招商、上海新黄浦等外地开发商都不见了踪影。估计是本地的几个亲儿子干儿子， 拿着本地政府的政策倾斜和信贷宽松，去买本地的地皮 ……。而且仅有的 24% 外地房企里，万科其实还算是杭州的老朋友了吧，在杭州及周边经营多年，项目那是相当不少了。这么看……真正的外人有几个呢？……”
中山大学工商管理硕士答主“九霄”回答说，“被誉为「中国地产界最会操盘的城市」，杭州再次上演帽子戏法，土拍 827 亿资金入帐，创造了杭州有史以来，单日财政收入最高记录。 半年前，杭州 10 宗地块，还出现了 9 宗流拍，没想到刚过半年，杭州土地市场就迎来大丰收 ，本轮杭州土拍，被称为 2021 年三季度以来，全国成绩最好的一次土拍，而且去年丧失信心的民企也大举入场。对地产界最佳操盘手，不得不写一个大大「服」字。……”
在另外一则知乎话题《杭州吸金超826亿,天津土拍流拍率却高达83%．为什么会出现这样大的差距？ - 知乎》当中，一位匿名用户回答说，“作为在杭州搞房地产投资的人匿名说句实话。有时候你看到的不一定是真实的。同行竞得的综合用地。地价跟政府约定好了的，整个跳涨了 20%，这个价格不可能赚钱，整个一赔本买卖。可是你以为开发商傻的嘛？！不是的， 在你看到的楼面价之外，政府会给开发商奖励，你出 20 亿买块地，它再返还你 5 个亿 。政府为什么这么做？因为这样可以人为推高本板块的楼面价，其他的开发商会以这次的楼面价为基点评判整个区域的土地价值。最重要的是这会向韭菜释放出房市大好的信号推高炒房的预期。不是说了嘛，面粉都涨了，面包还会远嘛？！受益于土拍利好，周边原来要死不活几乎滞销的新房全部热销！！！跟炒房客做高成交价一个道理！你以为每次拍地就直接上来就拍了？不是的，都有开发商拖底的（意思是这块底我一定参加），好歹不会流拍的，流拍就代表市场冷了，预期没了韭菜就不冒头了呀，杭州可不会让这种事发生，看一下这次杭州有多少地是进了城投的口袋里你就知道了。……”
这位匿名用户没有给出信源具体出处，信息的真实度有多少无从判断。不过从国内目前刚刚落地的降准货币政策来看，近期市场上的流动货币还是很充裕的。
根据 4 月 26 日自媒体文章《隔夜低至1.3%，债市加杠杆归来：质押式逆回购超6万亿创历史新高 - 弘业期货贾经理的文章 - 知乎》描述，“随着市场利率走低，机构‘滚隔夜’加杠杆博利差的情况增加，近期银行间市场质押式回购成交量突破 6 万亿，创出历史新高。‘ 最近隔夜资金价格 1.3% 左右，价格非常低了 ，今天降准落地，流动性很充裕。’江苏地区某城商行金融市场部总经理对记者表示。4 月 25 日央行公告称，2022 年 4 月 25 日，人民银行下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点，释放长期资金约 5300 亿元，同时以利率招标方式开展了 100 亿元逆回购操作。据 21 世纪经济报道记者梳理，当日有 100 亿逆回购到期，因此央行实现流动性净投放 5300 亿，资金面呈现宽松态势，隔夜资金利率已连续 8 个交易日处于 1.3% 左右的低位，创 16 个月以来的新低。究其原因，主要在于降准落地、财政资金投放。此外，信贷需求不足可能导致资金淤积在银行间市场。市场利率变动对股汇债均有影响，但尤以债市最为明显。随着市场利率走低，机构‘滚隔夜’加杠杆博利差的情况增加，近期银行间市场质押式回购成交量突破 6 万亿，创出历史新高。银行、非银利率均宽松……”
回到今早由每日经济新闻发起的知乎榜首话题《中央政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，释放了什么信号？ - 知乎》。
评论区大部分排名靠前的答主们的回答，大多都对中国的未来经济发展带有悲观情绪。当前排名第一的答主“很无名少年”回答说，“总的来说，属于对现在的经济形势作出了回应，至少告诉大家， 现在经济形势严峻 。……”；当前排名第二的经济话题下优秀答主“王克丹”回答说，“重点1：守住不发生系统性金融风险，那么什么是系统性金融风险呢?……。其实郑州和一些城市已经打了样，即便推出货币化棚改、贷款利率大幅度下调，再参考一些城市降低首付比例等各种手段炒房， 加更高的杠杆续命，依旧很难阻碍市场的颓势 ……”；当前排名第三的答主“曹多鱼”回答说，“我大概说一下县城房地产商的情况吧。就我观察到的情况，现在开发商都鸡贼的很，在没有看到实际利好的情况下，这些开发商基本都不开工了。当然，他们的不开工不会直接大咧咧告诉你人家不开了，而是心照不宣以实际落实。你去看看那些工地，都围起来了，但你走进去一瞅 ，除了几个看大门的，施工人员基本没有。你问，人家就说开工，但就是没人干活。灵活开工属实了。换句话说，在看不到希望前，这些房地产开发商都选择摆烂了，直接躺平了。希望是什么呢？……”；……
继续往下翻看，也有相对理性的回答。答主“叶泊枫”回答说，“年初房产税推迟试点，之后各地又在搞宽松，再加上现在来这么一出，是不是觉得房子又行了？我觉得还是不行！什么叫健康平稳发展？价格横盘在高位，能叫健康？年轻人不还是没法安居乐业么？有人说，这不是为了让年轻人买得起房，而是为了防风险，在下一盘‘用时间换空间’，用发展和通胀抹平泡沫的大棋。呵呵，休要忽悠人。什么是发展？ 劳动生产率的增长，才叫发展！ 如果劳动收益不提高，房价收入比不降低，就不算消化泡沫，对吧？但只要泡沫悬在上面，就不会有劳动收入的提高，因为金融泡沫吞噬的就是劳动收益。知乎上有个很热的话题，问的是 ‘为什么大家不以劳动为荣了？’答案很简单，是 r＞g，即资产收益率，大于劳动收益率 。也就是说，社会鼓励的是抢夺资产，而非辛勤劳动，在这种情况下，越劳动越吃亏，那劳动生产率还怎么增长？过去的增长是怎么来的？是债务增长，拉动投资带起来的。现在为什么掉下来了？因为债务涨不动了，投资疲软，消费也疲软。通胀抹平泡沫更是想 peach。 过去的通胀是怎么来的？是房地产的财政功能和金融功能带来的 。相关逻辑见下面这篇文章：……。总之，房子不涨，没有交易量，就没有信贷扩张，也就没有通胀。而且，由于还债周期的存在，且杠杆资金是有成本的，所以杠杆无法冻住。债务人只要暴露出偿还能力不足的问题，银行和投资者，就会保守放贷，进而导致信贷收缩。为什么现在霸权国在加息，新兴国还要降准呢？就是因为 Fang 地产凉了，印钞机停了，市场流动性收缩了！所以你会发现，用‘发展’和‘通胀’的办法来解决泡沫，就是个悖论。因为过去的发展和通胀，就来源于房地产的金融功能所带来的货币刺激，现在要把房地产按住，那发展和通胀也就不存在了。时间换空间，确实很好听，但是杠杆资金是有成本的，时间一长，利润就被利息吃完了，开发商、炒房客还是只能破产，结局就是现在大家看到的，烂尾和法拍房剧增。说来说去，还是得有人去接住他们的杠杆才行。谁呢？刚需，也就是还没背上债务的年轻人——别躺着了。”
答主“叶泊枫”的回答相对理性。但事实上，在过去的很长一段时间内，国内货币政策和国内通胀都不是中国想要怎样取舍就能怎样取舍的。更准确地说，过去的通胀主要以输入性通胀为主。直到 2020 年之后情况才略有改观，彼时彼刻美国已经不再是中国的第一大贸易伙伴。2022 年，美国创纪录的大肆超发美元货币，中国并没有跟进。然而在美国失去金融霸主地位之前，新兴国家在面对美元周期这把镰刀时，即便是 GDP 已经排名世界第二的中国，也依旧没有太好的完美解决方案。
根据之前写作文章《如何看待 2022 年目标为「国内生产总值增长 5.5% 左右」？【月诚故事】》时的观察，“……很长一段时间以来，美国都是世界第一大经济体，也是全球最大的消费市场和第一贸易大国。也是在这段时间里，中国制造的商品大量出口美国换取美元外汇。在外贸领域，曾有个说法，中国需要出口 8 亿件衬衫的利润才能买一家国外的飞机。换句话说，中国当时的货币政策受美国经济发展状况的影响非常之大。根据百度百科词条‘美国经济危机’描述，‘经济危机是经济发展过程中周期爆发的生产相对过剩的危机，也是经济周期中的决定性阶段。美国自1783年取得了对英国殖民者的独立战争胜利后，先后分别于1825年、1837年、1847年、1857年、1866年、1873年、1882年、1890年、1900年、1907年、1920-21年、1929-33年、1937-38年、1948-49年、1957-58年、1969-70年、1974-75年、1980-82年、 1990-91年、2007-12年 多次发生过经济危机。’。注意这两个时间段‘1990-91 年’和‘2007-12 年’。根据知乎话题《中国的M2如此之高，且年增长率超过了8%超过GDP增长，为什么没有感觉到明显的通货膨胀。？ - 金融四十人论坛的回答 - 知乎》答主回答，‘上世纪 90 年代以来，中国有两个特别显著的大规模性实行宽松型货币政策的时间段。 一个时间段是 1992-1993 年 。92年南巡以后，全国各地的开发区陆续建起来，大量的货币跟着大规模放出来； 另外一个时间段就是2008年（金融危机） ，这两个时间段的货币投放呈现大规模扩张。央行释放流动性，商业银行信贷规模就可以扩张。……’。碰巧了， 美国最近两次爆发经济危机，刚好对应中国大规模性实行宽松型货币政策的两个时间段 。这也再次说明‘蒙代尔三角问题’如何取舍，很多时候不是中国想要怎样取舍就能怎样取舍的，而是需要不断根据全球经济形势的发展，相应地来及时调整相应的国内货币政策。……”
事实上，正是由于 2020 年新冠疫情期间中国成功控制住了疫情，那一年中国没有提前进入新一轮的债务扩张周期，而且在经济方面取得了来之不易的好成绩。国际货币基金组织（IMF）总裁格奥尔基耶娃在 2021 年表示， 中国是 2020 年全球唯一实现正增长的主要经济体 。
更魔幻的事情是，由于中国没有和美国同步进入新一轮的债务扩张周期，今年 4 月 11 日，中美 10 年期国债利差出现倒挂现象，美国国债利率非常少见的高过了中国！换句话说，此时此刻，在“高风险高收益”的新兴国家投资做生意的融资成本，竟然非常少见的要比曾经“低风险低收益”的美国还低！
这时候的情况就非常微妙了。在这一轮的美元加息周期当中，“资本充足率”成了现阶段这场金融战中，新兴国和霸权国之间暗中较量的关键。中美都希望避免出现新一轮的债务危机，然而钱从哪里来呢？对于资本而言，现在以中国为中心的亚太地区，和以美国为中心的美洲地区是全球最大的两个经济增长引擎，哪里能够提供更加稳定的增长点，哪里就能获得更充足的资本投资。
如果哪边的资本如果率先大量流出，那么哪边的债务危机就会加剧，甚至引爆系统性的金融风险。进而出现资产大幅贬值，经济萧条等一连串连锁负面反应。如果哪边的“资本充足率”稳住了，除了能够缓解债务危机的债务，还能在关键时刻去抄对方的家。
从目前的经济形式来看，全球发达国家的债务水平远高于新兴市场国家。尤其是美国，目前是全球政府债务最多的国家。两年疫情期间，美国债务增加了近 7 万亿美元。到了 2022 年初美国政府的债务已经高达 30 万亿美元，美国人均负债已经达到了 9 万美元。截至到 2021 年底，美国债务占 GDP 比重高达 130%。
虽然，中国的债务也在增长，不过作为新的全球第二大经济体，由于 2020 年中国没有提前进入新一轮的债务扩张周期，到了 2021 年，我国的负债占 GDP 的比重在 70% 以内，仍然处于一个相对较为正常的平稳水平。
但在包括舆论在内的其它战场上，从这次上海疫情开始之前，看空中国经济发展的舆论战就已经打响。
根据之前写作文章《如何看待3月17日主播超级小桀拼多多砍价，但在直播间几万名用户帮助下依旧没能成功砍下？【月诚故事】》时的观察，“……3 月 8 日，美国原本在今年年初就已经发动，但后来由于种种原因暂时被迫中断的金融战现在又再次打响。美国证券交易委员会（SEC）将五家在美上市的中国公司（百济神州、百胜中国、再鼎医药、盛美半导体、和黄医药）列入‘暂定清单’，美股市场中概股的股价瞬间一落千丈。……”
只不过当时围攻的点主要集中在“互联网公司裁员”的话题上。根据之前写作另一篇文章时的观察，“……以阿里巴巴为例，阿里巴巴公司员工人数从 2012 年开始逐年增长，2017 年员工总数首次突破 5 万人，2018 年达到 6.64 万人，2019 年突破了 10 万人大关，达到 10.2 万人。疫情来临之后，根据阿里巴巴发布 2022 财年一季度业绩公告，公告显示，截至 2021 年 6 月 30 日，员工总数为 254,702 人，截至 2021 年 3 月 31 日为 251,462 人。由此可见，互联网公司大量裁员的热搜词条是真的，只不过 在同一时期，互联网公司新增员工人数更多 。区别在于，裁员的热搜词条有人在大量炒作，而经济向好的词条则没有登上热搜，于是在舆论场上形成了一种做空中国经济的舆论预期。那么在疫情方面躺平抗疫的西方国家，经济真的因此变好了吗？……”
回到今早的知乎榜首话题。房产由于自带金融属性，是金融战中的重要筹码之一。随着上海疫情的逐渐消退，或许包括房产在内的相关经济话题的负面讨论将会逐渐被人推上上榜。
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