如何看待前 4 个月中国 TOP3 房企同比少卖了 3000 亿，房价以后会涨吗？【月诚故事】

May 02, 2022

标题： 《如何看待前 4 个月中国 TOP3 房企同比少卖了 3000 亿，房价以后会涨吗？【月诚故事】》

今晚的知乎热榜上，当前的榜首话题是《前 4 个月中国 TOP3 房企同比少卖了 3000 亿，哪些信息值得关注？ - 知乎》。这个话题的舆论引导方向是怎样的呢？

评论区当前排名第一的答主“曹多鱼”回答说，“所以就因城施策搞房地产了嘛。抛开爽文角度来说，你看着 A 股那边在 3000 点左右保卫战打得不亦乐乎，实际这边房地产打得也相当惨烈。现阶段房地产市场的主要矛盾是什么？是人民群众迫于钱包压力选择躺平和地方迫于财政压力鼓吹房地产商极力卖房的矛盾。换句话说，多空之势实际已经很明显了。……首付套到位，媳妇抱回家。老鸨既视感拉满了…。硬的很硬，逼得很紧。……”

当前排名第二的答主“Julya”回答说，“一句话，谁的责任，谁来承担。谁鼓动的房价上涨，谁去解决房价的事，谁在房价里赚的钱最多，谁去收拾现在烂摊子，总想着让韭菜接盘。别看炒房客，普通人是房价上涨最狠的受害者好吗，你看到一些人三五套房，没看到 99% 的人都是一套房还呢么多房贷，老百姓找谁惹谁了。不过老百姓也要承担部分责任，你们难道就那么无辜吗。房子真的有刚需吗？是钢筋金子做的，还是混凝土是金子做的，辛苦整俩钱搭上几个钱包都投入进去，就为了一个刚需，啥是刚需。还是太老实，被顿成阿胶了前一天还在拉磨呢。觉得贵还买，让你接盘你就接盘，让你买期房你就买期房，让你生孩子你就生孩子，你咋那么听话呢。……”

当前排名第三的答主“小楼卧听雨”回答说，“除非来一场比 15 年棚改还大规模的放水，否则，这游戏基本确定难以为继，到了散场的时候了。现在就看，怎么样在散场的时候尽量体面一点，杜绝抢跑、踩踏。2月份以来，各地都在救市，可是各地的救市最后都没掀起波澜。尤其是郑州的棚改，堪称媒体的狂欢，可只一个月，就无声无息了。——没有货币大放水配合的棚改，就是耍流氓。人心散了，一般的口号大家都不上当啊。……”

不难看出，排名靠前的答主们大多“站在了人民群众一边”，对房地产商和地方政府进行了各种吐槽，最后号召大家都不要接盘，都不要上当啊。

那么实际情况又是怎样的呢？

根据之前写作文章《如何看待“同宿舍6女生合买一套杭州中式合院”？【月诚故事】》时的观察，“……回到今早的知乎榜首话题。 房产由于自带金融属性，是金融战中的重要筹码之一。随着上海疫情的逐渐消退，或许包括房产在内的相关经济话题的负面讨论将会逐渐被人推上上榜 。”

房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策 。根据知乎话题《中国的M2如此之高，且年增长率超过了8%超过GDP增长，为什么没有感觉到明显的通货膨胀。？ - 金融四十人论坛的回答 - 知乎》答主回答，“……上世纪 90 年代以来，中国有两个特别显著的大规模性实行宽松型货币政策的时间段。 一个时间段是 1992-1993 年 。92 年南巡以后，全国各地的开发区陆续建起来，大量的货币跟着大规模放出来； 另外一个时间段就是 2008 年（金融危机） ，这两个时间段的货币投放呈现大规模扩张。央行释放流动性，商业银行信贷规模就可以扩张。……’。碰巧了， 美国最近两次爆发经济危机，刚好对应中国大规模性实行宽松型货币政策的两个时间段 。”

如果对历史还有记忆的话，应该会记得当年的房产热是种怎样的情形。

第一个时间段是 1992-1993 年，当时的房地产市场还不是完全的商品化市场，市场上买房卖房的大多不是居民个人，不存在“刚需”之说。但是大规模的货币投放之后，海南省的房地产市场迎来了一波热火朝天的繁荣景象。只可惜，这波繁荣没能持续多久，就遇上了 1997 年索罗斯狙击泰铢及港元所引发的亚洲金融危机。海南海口出现了许多烂尾楼房子，直到十年之后的 2002-2003 年依然矗立在海口的大街小巷。

第二个时间段是 2008 年美国次贷暴雷引发国际金融危机之后，中国再次大规模性实行宽松货币政策。随之而来的则是房价的迅速攀升。

相比于以上两个时间段，其实还有其它一些规模也挺显著的时间段。譬如答主“小楼卧听雨”在回答中所提到的，“除非来一场比 15 年棚改还大规模的放水”。当时的宽松货币政策也直接导致了房价的再次上涨。

换句话说， 房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策 。

那么这一次房价会上涨吗？从长期来看，房价一定会上涨，这是由房产本身自带的金融属性所决定的。以房产税相当成熟的美国市场为例，这次新冠疫情之下，美国房价不跌反而涨。譬如根据第一财经新闻《20城一年内涨超20％！美国房价还在涨：房贷利率创12年来最高》报道，“……火爆近两年的美国楼市，开始出现‘量价背离’现象。……不过，值得注意的是，根据目前能查阅的最新数据，美国房价增速在 2 月份再次上升。凯斯-席勒全国房价指数显示，该指数监测的美国 20 个城市的房价较上年同期飙升 20.2%，高于 1 月份 18.9% 的年度增幅，所有 20 个城市的房价都有两位数百分比的增长。截至第一财经记者发稿，美国 30 年期抵押贷款利率已上升至 5.11%。美国坚挺的楼市在此轮美联储加息潮中还能坚持多久？……”

在新冠疫情中，房价不跌反升的国家不止美国。根据自媒体文章《房价泡沫史无前例：全球56国都在涨，这两国最夸张》描述，“英国房地产信息公司 Knight Frank 发布的《全球房价指数》数据分析报告显示，从去年三季度到今年三季度的 12 个月内，全球 56 个主要国家总体房价涨幅为 9.6%（以实际涨幅为标准），这是继第二季度 9.2% 的纪录后持续高涨。扣除通胀因素后，调查对象的 56 个国家中，韩国居首，其次是瑞典（17.8%）、新西兰（17.0%）、土耳其（15.9%）、荷兰（15.7%）等。……”

为什么在全球经济增长乏力的情况下，房地产市场能够如此繁荣呢？

事实上，房地产才是资产，而货币不是。现代信用货币可以像变魔术一样，突然间就像洪水一样涌入市场，甚至可以在短时间内翻倍，而市场上的各种商品包括房子在内，显然无法突然翻倍。这就导致全球许多国家的房价大涨。但事实上，房地产才是资产，而货币不是。 不是全球房价上涨，而是全球货币贬值 。根据之前写作文章《如何看待 2022 年目标为「国内生产总值增长 5.5% 左右」？【月诚故事】》时的观察，“在过去全球逐步走向经济一体化的几十年里， 美联储作为国际货币市场的大玩家，很多时候美国的经济情况以及美联储的货币政策直接影响着各国的经济和货币政策 。中国央行也不例外，需要不断根据全球经济形势的发展，相应地来及时调整‘货币政策独立、汇率稳定和资本自由流动’三者的变化幅度。这样才能有效防范那些试图做空人民币的势力，维护中国经济的稳定发展。很长一段时间以来， 美国都是世界第一大经济体，也是全球最大的消费市场和第一贸易大国 。也是在这段时间里，中国制造的商品大量出口美国换取美元外汇。在外贸领域，曾有个说法，中国需要出口 8 亿件衬衫的利润才能买一家国外的飞机。换句话说， 中国当时的货币政策受美国经济发展状况的影响非常之大 。……这样就会导致一个问题，美国经济危机放水超发的大量‘热钱’最后都去哪儿了？……”

有意思的是，这一次新冠疫情期间美国大规模放水，导致包括美国在内的全球多个国家出现了不同程度的通货膨胀，但中国这次却是一个例外。即便是在经济最艰难的 2020 年，中国当时也没有选择跟进美国激进的宽松货币政策。

站在普通人的角度，这当然是一件好事。美元超发货币一直是对全球人民的剥削，没办法，这是美元金融霸主地位所决定的。只是这一次，为美国买单苦不堪言的是欧洲各国人民，通货膨胀压力已经让许多欧洲地区的低收入家庭生活雪上加霜。

中国的房价则刚好相反，由于 2020 年没有超发货币，这几年的房价也一直非常稳定，一些城市的房价甚至出现了小幅下降。根据 2020 年写作文章时的观察，“……近两三年内房价大涨大落都是小概率事件。疫情对房价总体走势影响都非常有限，暴雨更无法浇灭那高不可攀的房价。好消息是，深圳近日已经宣布要模仿新加坡的住房模式，未来深圳 60% 的市民将住在政府所提供的租赁或出售的住房中。也就是说，即使是买不起房的人，未来也有可能会像新加坡一样能够住进政府的公租房或共有产权房。厦门其实在共有产权房这方面走的更快一些。根据海峡导报 2017 年报道的新闻《厦门今年内开建共有产权房》，厦门共有产权房与租赁住房将会成为常态，将会吸引更多的人才留在厦门。……”

而根据 2022 年“中国经济时报”新闻《关注丨2022年保障性住房建设将进一步提速》报道，“……自2021年6月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布以来，支持保障性租赁住房建设的一系列金融制度安排，进一步加快了构建‘以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系’的步伐。……对此，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、住建部政策研究中心原主任秦虹在接受记者采访时表示，自中国城镇住房制度改革全面启动以来，中国政府一直坚持‘两条腿走路’：不断努力完善住房市场体系和保障体系两大渠道，以解决广大居民‘住有所居’的问题。从 2019 年至今，保障性租赁住房接过接力棒，成为中国完善住房市场体系和住房保障体系的重要发力点。政府通过财政、金融、土地、税费的支持，构建了 以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房共同组成的保障性住房 ，在租赁式保障与产权式保障齐备的基础上，再加上货币补贴，就全面形成了中国特色鲜明的梯级支付和保障水平的住房保障体系。……”

不难看出，随着“房子是用来住的，不是用来炒的”政策推进，房子的金融属性正在被不断弱化。以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房共同组成的保障性住房未来将会成为大中城市“刚需”人群“住有所居”的解决方案。

那么如果刚需族都住进了保障房，以后的房价会上涨吗？

答案是显而易见的。 房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策 。

以新加坡市场为例，新加坡人大多数居住在由政府提供的廉价组屋。然而在疫情期间，新加坡的房价同样也出现了大幅上涨。根据新闻《新加坡房价连续两年逆势上扬，创下10年来最大年度涨幅》报道，“2021 年，新加坡房地产市场交易活跃，整体表现景气，特别是政府组屋与私宅市场的行情‘有点火’。新加坡建屋发展局和市区重建局日前公布的预估数据显示，2021 年组屋转售均价同比上涨 12.5%，私宅转售均价同比上涨 10.6％，组屋和私宅的售价均延续了 2020 年度的向好走势，并创下自 2011 年以来的最大年度涨幅。总体来看，住宅交易价格不仅没有受到新冠肺炎疫情的影响，而且连续两年逆势上扬，整个住宅市场呈现出‘价量齐升’的态势。……”而根据“新加坡椰子”文章《新加坡楼市怪现象：政府努力降温，房价却越来越高？》描述，“新加坡楼市 3 月的房价的销量都大幅反弹。很多人感到奇怪，明明去年 2021 年 12 月才刚刚推出了重磅降温措施，难道这么快就‘回温’了？《新私宅销量反弹增 20.7%》……”

挺有意思的一个现象：当年美国是中国的最大贸易伙伴国，中国的货币政策受美国经济发展状况的影响非常之大。为了不让物价飞涨，中国的房地产市场曾经是美国经济危机放水超发的大量“热钱”的蓄水池。而这一次，美国经济危机放水超发的大量“热钱”最后都去哪儿了？

更有意思的一个现象：当年中国不断飞涨的房价，受益的只是当时能够在大中城市买得起房子的少数人。但在这一轮经济周期中，中国没有大规模跟进美国激进的宽松货币政策，没有大规模输入美国巨大的通货膨胀，也没有出现房价的突飞猛涨。结果各种围绕房子、做空中国经济带节奏的话题却不断登上了热搜话题。

那么房价以后会涨吗？

会的。短时间内是否会上涨，主要取决于各个城市的债务水平和土地财政依赖程度。长时间来看，房地产才是资产，而货币不是。 房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策 。

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