如何看待国家统计局发布 70 城房价数据，6 月房价环比总体趋稳？【月诚故事】

July 21, 2022

标题： 《如何看待国家统计局发布 70 城房价数据，6 月房价环比总体趋稳？【月诚故事】》

今早的知乎热榜上，当前的榜首话题是由“第一财经”发起的《70 城房价数据显示唐山等 34 城跌回两年前，郑州跌回 5 年前，深圳涨幅居前，未来房价走势会如何？ - 知乎》。

这是一个很有意思的现象。在过去两年的全球新冠疫情期间，在美联储开启史上规模最大货币超发的同时，世界上许多国家也都迎来了近十年来最大的一轮房价涨幅。尤其是和美元联系非常紧密的北美地区、欧元地区、日韩等地区的发达国家，房价涨幅相当惊人。

譬如通货膨胀程度相对较高的土耳其地区，根据央视财经 4 月份的一篇新闻《土耳其平均房价同比上涨 96.4%，年涨幅创下历史新高》报道，“根据土耳其中央银行公布的最新数据，今年 2 月土耳其平均房价上涨 96.4%，房价年涨幅创下历史新高，第一大城市伊斯坦布尔的涨幅更是达到了 106.3%。数据显示，即使是像迪亚巴克尔这样相对不算发达的省份，房价也同比上涨了 111%。……”

然而与此同时，中国的房价走势却像是一股清流，不但未在全球商品大通胀的背景下跟着一起上涨，反而部分城市的房价还出现了一定程度的下跌。据榜首话题题面部分内容描述，“第一财经记者根据国家统计局发布的 2022 年 6 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况和历年同期数据对照发现，包括唐山在内的 34 个城市房价已经低于 2 年前即 2020 年 6 月的水平，占据 70 城的近一半；有 27 个城市房价低于 3 年前也就是 2019 年 6 月的水平。另外，包括郑州在内的 6 个城市房价已经跌回 5 年前水平。……”

为什么会这样呢？事实上，短期内的房价涨跌其实受货币政策影响更大一些。

根据 5 月 2 日写作文章《如何看待前 4 个月中国 TOP3 房企同比少卖了 3000 亿，房价以后会涨吗？【月诚故事】》时的观察：……不难看出，随着“房子是用来住的，不是用来炒的”政策推进，房子的金融属性正在被不断弱化。以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房共同组成的保障性住房未来将会成为大中城市“刚需”人群“住有所居”的解决方案。那么如果刚需族都住进了保障房，以后的房价会上涨吗？答案是显而易见的。 房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策 。……挺有意思的一个现象：当年美国是中国的最大贸易伙伴国，中国的货币政策受美国经济发展状况的影响非常之大。为了不让物价飞涨，中国的房地产市场曾经是美国经济危机放水超发的大量“热钱”的蓄水池。而这一次，美国经济危机放水超发的大量“热钱”最后都去哪儿了？更有意思的一个现象：当年中国不断飞涨的房价，受益的只是当时能够在大中城市买得起房子的少数人。但在这一轮经济周期中，中国没有大规模跟进美国激进的宽松货币政策，没有大规模输入美国巨大的通货膨胀，也没有出现房价的突飞猛涨。结果各种围绕房子、做空中国经济带节奏的话题却不断登上了热搜话题。那么房价以后会涨吗？会的。短时间内是否会上涨，主要取决于各个城市的债务水平和土地财政依赖程度。长时间来看，房地产才是资产，而货币不是。 房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策 。

如今随着美元货币政策收紧，美国的楼市行情也在急转直下。根据九派新闻《经济学家警告称，美国房地产市场可能走向“崩溃”》报道，“……全美房屋建筑商协会联合富国银行房市指数发表了一份数据显示，7 月美国房屋建筑商的信心指数暴跌 12 点，至 55 点。现在是自 2020 年 5 月以来的最低水平，这意味着房主可能面临更多的麻烦。……此前，根据 CoreLogic 房价指数报告、联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)和 Case-Shiller 的数据，去年美国房价上涨了约20%。摩根大通研究公司(J.P. Morgan Research)也曾预计，2022 年美国房价将上涨 12.5%。然而，是什么原因让一路高涨的房价变成了如今的美国房市泡沫？……美国房市现状。一直以来，房价的上涨速度远远快于收入的增长速度，造成了负担压力。自 2021 年 8 月以来，抵押贷款利率已经翻了一番。尽管这些因素可能会拖累房价，但房价仍在飙升。美国房价持续飙升的时间远远超出了所有人的预期。全美房地产经纪人协会说，从 2021 年 5 月到 2022 年 5 月，现房价格飙升了 14.8%，有史以来首次超过 40 万美元。根据 NAR 的数据，自 2020 年 3 月疫情开始以来，房价上涨了惊人的 45%。2022 年 5 月，房价中位数达到 40.76 万美元。与此同时，从 2021 年 5 月到 2022 年 5 月，房屋销售却下降了 8.6%。……”

根据之前写作时的观察，“或许受此影响，在金融战的舆论战场上，财经类话题又变得活跃起来。各种中国楼市、村镇银行话题不断被人推上知乎热榜的榜首位置。现在依旧年年不破、坚硬无比的全球经济泡沫只有三个—— 美国股市，中国楼市，日本债市 。那么究竟哪一个会率先崩盘呢？”

那么中国楼市到底会不会率先崩盘呢？

在评论区当前排名第一的知乎经济话题下优秀答主“王克丹”精选的评论中，网友“卢令令”评论说，“连家里的中老年人都觉得房价要跌了那就是泡沫开始崩的时候了”；网友“宝莲灯”评论说，“他们的软就是，不许降价，不许倒闭，不许跑路，不许断供。”；网友“嗯呢”说，“不买房都赋予红码”；……

当前排名第二的答主“星河2017”回答说，“深圳哪有那么多有钱人，现在就算每个月赚 3w 的，也买不起一套 500～800 万的房子。首付都得赚 10 多年。……”

这里需要注意的是， 房价的上涨，其实很多时候并不取决于有没有刚需 。

譬如在上世纪 90 年代的海南房地产泡沫时代最膨胀的时候，各个渠道的“热钱”纷纷涌入海南，海南房价以肉眼可见的速度飞速上涨，每天都能涨个 200-300 元。海南那时候的银行货币信贷政策是怎样的呢？根据自媒体文章《(海南历史)90年代海南房地产泡沫记实 - 海口游艇公司的文章 - 知乎》描述，“那时候拿到银行的钱太容易。眼见着有人打电话向银行要 2000 万元，银行员工就来你的办公室，帮你办好贷款的手续。2000 万到手后，购下当时很有名的汇宇金城的一栋楼。过段时间，2600 万卖出去，600 万就这样到手了。……。1991 年，海南省房地产平均价格为 1400 元/平方米，仅仅一年，就猛增至 5000 元/平方米。 1993 年上半年顶峰时期，高达 7500 元/平方米。 房价高涨的背后，海口市地价由 1991 年的几十万元/亩，一路狂飙至 680 万元/亩。带着几万元‘闯海南’的人，一觉醒来已身家百万。无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产。到工商管理部门登记注册的公司，每天较多达 300 家。高峰时期，总人数不过 160 万的海岛上，竟然出现 5000 多家房地产公司，平均每 320 个人一家。开发商在银行大量贷款，甚至把仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行，以此收获倒卖地皮的资金。……”

那么当年“刚需”人群的收入水平大约是多少呢？根据自媒体文章《91-92年老夫正好在海南，见证了那一轮房价风暴，宣传广告是我亲手编辑排版的》描述，“1991-1992 年，老夫正好在海南，亲自见证了那一轮房价暴涨，暴跌风暴；不过，当时海口最贵的房子是位于滨海大道的中兴公司的楼盘，宣传广告是我亲手打印编辑排版的，也不过 5500 元一平， 当时人均工资不过 120 元左右 ，哈；广告公司是新意景广告图片有限公司。……”

简单计算一下，人均工资 120 元负担 5500 元一平的房子，相当于人均工资 1.2 万元负担 55 万一平的房子。换句话说，房价涨跌跟“刚需”人群的收入水平和购买力关系不大。当年热钱涌入海南楼市的时候，房价的涨跌其实取决于银行货币信贷政策松紧程度。

根据之前写作文章时的观察：……碰巧了， 美国最近两次爆发经济危机，刚好对应中国大规模性实行宽松型货币政策的两个时间段 。这也再次说明“蒙代尔三角问题”如何取舍，很多时候不是中国想要怎样取舍就能怎样取舍的，而是需要不断根据全球经济形势的发展，相应地来及时调整相应的国内货币政策。这样就会导致一个问题，美国经济危机放水超发的大量“热钱”最后都去哪儿了？……换句话说， 国内的房产在过去几十年很长的一段时间里，所充当的角色更多的是一种“金融产品”，而不是“居住产品” 。……再来看看为什么最近两年的房价降温了。表面上这是政策原因，2020 年，中央出台政策，严管房地产红线，遏制地产商的无序杠杆扩张。而实际上，房价是否上涨，很大程度商受到货币政策影响。跟此前中国货币政策受美国经济发展状况的影响非常之大的情况不同，2020 年疫情期间中国并没有像美国一样“印钞票”。根据之前写作文章时的观察：……总理在回答时提到，“…… 回想 2020 年，我们在那么严峻的形势下，没有搞‘大水漫灌’超发货币 ，去年乃至到今年 2 月份，在世界许多国家通胀高居不下的情况下，我们的居民消费价格，也就是 CPI 涨幅不到 1%，这不能不说和我们实施的合理宏观政策有关。当然，刚才我讲的， 我们制定宏观政策是从中国国情实际出发的，没有评价其他国家的意思 。……”……

重点是 2020 年的时候， 中国在那么严峻的形势下，没有搞‘大水漫灌’超发货币。 于是乎，这两年世界其他和美元联系非常紧密的北美地区、欧元地区、日韩等地区的发达国家，房价涨幅相当惊人。而中国的房价走势却像是一股清流，没有成为美国大量“热钱”放水超发的蓄水池。现在依旧年年不破、坚硬无比的全球经济泡沫只有三个—— 美国股市，中国楼市，日本债市 。那么究竟哪一个会率先崩盘呢？”

微博头条文章作者：<strong>【月诚故事】</strong>

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