如何看待内蒙古住建厅将取消「公摊面积」列为立法项目建议上报？【月诚故事】
标题： 《如何看待内蒙古住建厅将取消「公摊面积」列为立法项目建议上报？【月诚故事】》
今晚的知乎热榜上，当前的榜首话题是《内蒙古住建厅将取消「公摊面积」列为立法项目建议上报，取消公摊是否合理？可能会带来哪些变化？ - 知乎》。这是一则和中国楼市相关的话题，也是经常会被人推上知乎热榜榜首位置的“热议”话题。
根据之前写作时的观察，“或许受此影响，在金融战的舆论战场上，财经类话题又变得活跃起来。各种中国楼市、村镇银行话题不断被人推上知乎热榜的榜首位置。现在依旧年年不破、坚硬无比的全球经济泡沫只有三个—— 美国股市，中国楼市，日本债市 。那么究竟哪一个会率先崩盘呢？”
关于美国股市，2022 年的总体趋势是在不断下跌的。好不容易从 6 月底至今迎来了一波超跌反弹，结果这两天随着美联储讲话的加息预期而又再次急转直下，似乎即将开启新一轮的下跌趋势。
关于日本债市，根据之前写作文章时的观察，……问题是，日本央行在最近的日元保卫战中抛售了大量美债，进一步加剧了美债利率的不断攀升。根据自媒体大号“星话大白” 7 月 4 日的文章《今年日本抛售千亿美债，华尔街则做空日债，日美为何相爱相杀？》描述，“作为美债第一大海外持有国，日本过去几个月抛售美债的力度比我们还大。日本在 3 月份，出现单月减持 739 亿美元的天量纪录。今年前四月，日本共减持美债 1078 亿美元。”日本央行抛售千亿美债，自然是为了维护日本国的自身利益。毕竟日债的规模更大，把利率上浮 1% 的代价，日本承受不起。日本抛售美债的时间点和节奏，和美联储加息的时间点和节奏高度相关。但是站在美国的角度，日本央行抛售千亿美债，对于美国经济想要实现的软着陆目标很不友好。这个时候能怎么办呢？答案是“友好协商”。根据智通财经新闻《美日两国财长会晤 或就日元汇率问题进行适当合作》报道，“周二，美国财政部长耶伦与日本财务大臣在东京会晤，双方一致认为，汇率波动将带来风险，并承诺将酌情进行磋商与合作。……铃木俊一在声明发布后的采访中表示， 他向耶伦解释了日本的货币形势，并得到了她的理解 。同时，他还重申了政府对日元走弱感到担忧的观点，但基本上还是沿用了此前警告的措辞。这表明， 日本距离直接采取行动干预仍有一段距离 。美国财政部的一位高级官员表示，虽然此前的 G20 协议要求成员国尊重市场汇率，但其措辞也允许各国应对可能对经济和金融稳定产生负面影响的‘过度波动或无序波动’。不过，这位官员强调，周二的美日联合声明并不表示日本目前面临过度波动或无序波动。 这份声明也不意味着耶伦承认日本有理由干预汇市 。这名官员表示，声明仅表示两国将继续监测和讨论汇率问题。……”。另一篇财联社新闻《日元历史性贬值 美财长耶伦：只有在罕见的情况下才能干预汇市》则报道，“美国财政部长耶伦周二表示， 尽管日元近来大幅贬值，但美国的观点仍然是，只有在罕见和特殊情况下才有必要干预汇市。” 简单来说，日本了强调自己没有直接采取行动干预汇市。美国则认为间接干预汇市也不行，只有在罕见和特殊情况下才有必要干预汇市。根据之前写作文章时的观察，“不难看出，在本月美联储继续加息的预期下，日本央行与美联储货币政策之间的分歧正在扩大， 华尔街大资本做空日债现在似乎已经变成一种无风险套利的金融游戏 。而日本央行除了加大印钞购债，似乎也并没有其他更好的选择。”此前的情况是《今年日本抛售千亿美债，华尔街则做空日债，日美为何相爱相杀？》，现在的情况是《日本抛售美债被警告，耶伦认为日本应当尊重市场汇率》。继续在网上搜索了一下美元兑日元汇率，原本坚守在 1 美元兑换 135 日元的日元市场汇率已经做出了“适当让利”，日前日元再次贬值到了 137 日元兑换 1 美元的价位。
现在随着新一轮美元加息即将到来，日元汇率再次下跌。原本美元兑日元汇率一直严防死守在 1 美元兑换 135 日元附近，美国表示只有在罕见和特殊情况下(日本)才有必要干预汇市。现在美元兑日元汇率已经一度达到了 1 美元兑换 139 日元，结果又被暂时拉回 138.2 附近。新一轮的日元保卫战再次打响。
最后是中国楼市。先来看看评论区的舆论引导方向是怎样的。
根据当前排名第一的知乎小号答主“小学教师”回答，“该来的总是会有的，老百姓苦房产公摊面积苦矣，……。但是这是地方政府听到百姓的心声，所以展开行动了吗？依我看当然不是，现在大政策是要求房价不能降太多，这是政治要求，但是不降房价这经济条件摆在面前，根本销售不出去，所以这也有可能是政府变相降房价的一种手段，看看后期发展吧！……”
根据当前排名第二的答主“pure日月”回答，“……取消公摊面积主要作用不是降房屋总价，最重要的目标就是整顿房地产乱象，打造一个公开、公正、透明的房地产市场，削弱资本的黑箱操作空间。并为后续房地产税全面落地铺路！……今年官媒已经多次向‘公摊面积’开炮了，2022 年 2 月 12 日，半月谈和新华社官方微信号发布了头条评论文章——《公摊面积成糊涂账？别再让买房像开盲盒》，直接痛击房地产市场公摊面积乱象。这是头牌主流媒体首次对房地产[公摊面积]进行强烈的舆论宣导，不像以前和稀泥，本次语言文字态度明确、攻击力较强， 该文章也强调了取消公摊面积对于征收房地产税的重要意义， 强烈推荐大家看看。……”
根据当前排名第三的答主“张逸恒”回答，“最搞笑的是，就在公摊面积的加持下，中国一线城市的房价还是在全球遥遥领先。要是没有公摊面积，全球前五十高房价的城市能被中国垄断。……”
根据当前排名第四的答主“hardy”回答，“必须要给内蒙古的住建局点赞，毕竟公摊面积的取消，涉及到太多太多的利益了。公摊面积是很多开发商的一个自留地和缓冲带。因为从事地产相关行业，所以要测量很多二手房，当市场行情火爆的时候，特别是 18 年左右的房子，那时候的公摊叫一个大啊，……。难道取消公摊后，房价不会上涨吗？取消公摊和取消期房，根本就不是为了房价上涨，是为了房地产交易更加公平和透明化，而且现在房地产普遍掉价，而且还没有流动性的情况下，哪来的上涨动力，账面上能维持就不错了。……”
相比之下，答主“pure日月”的回答更加合理一些。 对于房产企业而言，加大公摊面积更像是 2017 年之后“降杠杆”政策下的房地产企业“自留地”，涉及到许多灰色利益。因此 18、19 年出现了许多公摊面积超大的房子。而今年官媒则多次放风要“取消公摊面积”，将会直接砍掉这块房地产企业“自留地”，让房地产市场变得更加公开、公正、透明，对于后续征房地产税全面落地有着重要意义。
至于未来的房价会涨还是会跌呢？
根据之前写作文章《如何看待国家统计局发布 70 城房价数据，6 月房价环比总体趋稳？【月诚故事】》时的观察，……这里需要注意的是， 房价的上涨，其实很多时候并不取决于有没有刚需 。譬如在上世纪 90 年代的海南房地产泡沫时代最膨胀的时候，各个渠道的“热钱”纷纷涌入海南，海南房价以肉眼可见的速度飞速上涨，每天都能涨个 200-300 元。海南那时候的银行货币信贷政策是怎样的呢？根据自媒体文章《(海南历史)90年代海南房地产泡沫记实 - 海口游艇公司的文章 - 知乎》描述，“那时候拿到银行的钱太容易。眼见着有人打电话向银行要 2000 万元，银行员工就来你的办公室，帮你办好贷款的手续。2000 万到手后，购下当时很有名的汇宇金城的一栋楼。过段时间，2600 万卖出去，600 万就这样到手了。……。1991 年，海南省房地产平均价格为 1400 元/平方米，仅仅一年，就猛增至 5000 元/平方米。 1993 年上半年顶峰时期，高达 7500 元/平方米。 房价高涨的背后，海口市地价由 1991 年的几十万元/亩，一路狂飙至 680 万元/亩。带着几万元‘闯海南’的人，一觉醒来已身家百万。无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产。到工商管理部门登记注册的公司，每天较多达 300 家。高峰时期，总人数不过 160 万的海岛上，竟然出现 5000 多家房地产公司，平均每 320 个人一家。开发商在银行大量贷款，甚至把仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行，以此收获倒卖地皮的资金。……”。那么当年“刚需”人群的收入水平大约是多少呢？根据自媒体文章《91-92年老夫正好在海南，见证了那一轮房价风暴，宣传广告是我亲手编辑排版的》描述，“1991-1992 年，老夫正好在海南，亲自见证了那一轮房价暴涨，暴跌风暴；不过，当时海口最贵的房子是位于滨海大道的中兴公司的楼盘，宣传广告是我亲手打印编辑排版的，也不过 5500 元一平， 当时人均工资不过 120 元左右 ，哈；广告公司是新意景广告图片有限公司。……”。简单计算一下，人均工资 120 元负担 5500 元一平的房子，相当于人均工资 1.2 万元负担 55 万一平的房子。换句话说，房价涨跌跟“刚需”人群的收入水平和购买力关系不大。当年热钱涌入海南楼市的时候，房价的涨跌其实取决于银行货币信贷政策松紧程度。根据之前写作文章时的观察：……碰巧了， 美国最近两次爆发经济危机，刚好对应中国大规模性实行宽松型货币政策的两个时间段 。这也再次说明“蒙代尔三角问题”如何取舍，很多时候不是中国想要怎样取舍就能怎样取舍的，而是需要不断根据全球经济形势的发展，相应地来及时调整相应的国内货币政策。这样就会导致一个问题，美国经济危机放水超发的大量“热钱”最后都去哪儿了？……换句话说， 国内的房产在过去几十年很长的一段时间里，所充当的角色更多的是一种“金融产品”，而不是“居住产品” 。……再来看看为什么最近两年的房价降温了。表面上这是政策原因，2020 年，中央出台政策，严管房地产红线，遏制地产商的无序杠杆扩张。而实际上，房价是否上涨，很大程度商受到货币政策影响。跟此前中国货币政策受美国经济发展状况的影响非常之大的情况不同，2020 年疫情期间中国并没有像美国一样“印钞票”。根据之前写作文章时的观察：……总理在回答时提到，“…… 回想 2020 年，我们在那么严峻的形势下，没有搞‘大水漫灌’超发货币 ，去年乃至到今年 2 月份，在世界许多国家通胀高居不下的情况下，我们的居民消费价格，也就是 CPI 涨幅不到 1%，这不能不说和我们实施的合理宏观政策有关。当然，刚才我讲的， 我们制定宏观政策是从中国国情实际出发的，没有评价其他国家的意思 。……”……
简单来说，从 2020 年全球疫情爆发至今，中国央行没有跟着美联储一起搞大水漫灌的货币政策。于是过去两年美国的房价暴涨，而中国的房价几乎没涨，甚至部分城市房价还出现了小幅下降，想涨也涨不上去。现在又刚好相反，在当前美联储宣布加息的背景下，美国房地产市场泡沫消退，市场交易量开始大幅萎缩，而中国又选择了相对偏松一些的货币政策，于是房价想跌也跌不下来。
从这个角度来看，正如答主“pure日月”所说，“…… 取消公摊面积主要作用不是降房屋总价，最重要的目标就是整顿房地产乱象，打造一个公开、公正、透明的房地产市场，削弱资本的黑箱操作空间。并为后续房地产税全面落地铺路！ ……”
至于为什么这个话题会被人推上知乎热榜的榜首位置？一方面这是因为现在依旧年年不破、坚硬无比的全球经济泡沫只有三个—— 美国股市，中国楼市，日本债市 。中国楼市的相关话题始终是网络水军的重点关注话题。而另一方面则或许是因为这是官媒放风，“取消公摊面积”未来可能将会逐步落地成真。
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