如何看待央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限？【月诚故事】

September 30, 2022

标题： 《如何看待央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限？【月诚故事】》

今早的知乎热榜上，当前的榜首话题是《央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，将带来哪些影响？ - 知乎》。

财政货币政策的解读，有时就像个任人打扮的小姑娘。大声嚷嚷看涨市场行情的人，往往是希望在市场高点卖出的人；大声嚷嚷看空市场的人，反而往往是希望低价抄底买入的人。来看看评论区当前的政策解读和舆论引导方向。

评论区当前排名第一的答主“小阔落哦”回答说，“这个政策一说，房地产市场就更不可能好。说人话就是，整个政策的重点在于， 降低入场压力，吸引新的韭菜。而不是降低整个社会的还款压力，让利于民。 已经入场的老韭菜们就别想了。对已经买房的人来说，这个政策没有任何作用，除了更加觉得自己是傻x。……”

当前排名第二的知乎经济话题下优秀答主“王克丹”回答说，“…… 中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？ ……很多人说我们不一样，但其实相似点更多，解决资产泡沫，最大的不同的可能就在农村了，估计很多人就希望把如此庞大的风险转移到农村消化，总是嘲笑日本的加息，但继续宽松保房地产也是有代价的，而且是向下层透支、向未来透支，这种风险转移到底值不值的呢？”

当前排名第三的答主“思考的水”回答说，“最终救房市还是得要靠居民负债，靠贷款，靠金融化手段。不知道前两天是谁在说房地产金融化势头得到实质性逆转的？[链接]。现在房地产市场出现最大的问题面对房价不在上涨的预期之下房屋的投资需求基本上直接归零，而房屋的居住需求至少在这目前的价格下还供大于求的，投资需求直接归零， 居住需求不断下降导致房屋的结构中供给过剩。 一个现实大家必须要认清最近几年房屋的投资需求早就超过了居住需求，不承认这个现实而出台的所有房地产政策都是在给晚期癌症患者喂中药。”

当前排名第四的小号知乎用户“27Lex”回答说，“房价腰斩前，不买房，不消费，不结婚，不生育。[隔离强制锁门漫画]”。

当前排名第五的知乎法律职业资格证持证人答主“Jarvis”回答说，“…… ‘阶段性’ 这三个字其实是最大的杀伤，利息的收益往往需要一段很长的时间来体现，哪怕是经典的复利理论那也得滚很多年才可以。而阶段性意味着这个低利率维持的时间可能并不会太长，哪怕维持三年，其实在30年大周期内也是杯水车薪吧？有几个人会为了这三年的利息差额，去担上百万的负债压力呢？现在的问题在于首付和负债本金的金额本身就太大了，利息只不过是附着于负债之上罢了。当前这些措施给我的感觉，越来越像给经济金融专业的学生布置的课后作业了，算算哪个方法收益率高。其实现实里面最管用就是直接打折啊，大家也不用动脑就知道这玩意划算，也不用担心未来你再调整回去。……”

暂时先看到这里。不难看出，评论区当前排名靠前的答主们大多对中国楼市的未来行情持悲观看法。

根据之前写作时的观察，“这就有意思了。世界上有公认的经济泡沫有四个， 美国股市，中国楼市，日本债市，欧洲债市 。但考虑到早在 2009 年的时候，希腊债务危机就已经刺破了 1.0 版本的欧债危机。现在依旧年年不破、坚硬无比的全球经济泡沫只有三个—— 美国股市，中国楼市，日本债市 。那么究竟哪一个会率先崩盘呢？”

需要注意的是，围绕乌克兰局势相关的知乎榜首话题在销匿了一段时间之后，自从 9 月 22 日之后又逐渐增多了起来。 与之对应的，则是全球经济的新一轮动荡。

根据自媒体帐号“嵩山脚下走走”文章《英国女王走后，英镑“历史性暴跌” - 嵩山脚下走走的文章 - 知乎》描述，“ 上周五，英国政府宣布了一项‘增长计划’，计划实施近半个世纪来规模最大的减税方案，英国股债汇三大金融市场闻讯后纷纷大跌。 其中，英镑出现了‘戏剧性’和‘历史性’的下跌，当天下跌 3.61%；本周一英镑兑美元最低触及 1.03，创下近 50 年最低，无限接近英镑与美元的平价位。同时，该计划还引发了英国政府债券历史上最大的单日抛售。在位长达 70 年的英国女王伊丽莎白二世刚刚驾崩，新首相特拉斯上任还不到一个月，投资者纷纷看空英国金融市场，股票和债券资产价值损失合计超过5000亿美元。经济衰退威胁增加，大通胀蔓延，能源危机引发‘生活成本危机’，经济政策又诱发股债汇大跌，临危受命的特拉斯能否效仿撒切尔夫人力挽狂澜？英格兰银行的货币紧缩政策和特斯拉政府的大规模减税政策组合，到底是恶化财政赤字与通货膨胀，还是能够成功抗击通胀、挽救英镑？本文从经济学的角度分析英国政府当下的宏观经济政策组合。……”

根据 9 月 25 日写作时的观察，“……当前排名第三的知乎话题是由“每日经济新闻”发起的关于 中国经济 的相关话题《银保监会表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，全国首笔「保交楼」专项借款到位，透露了哪些信息？ - 知乎》。世界经济其实是相互影响并牵扯着的。今早知乎热榜当前排名前五的话题当中已经集齐了欧洲、美国、中国的经济相关话题，现在三缺一，就差一个世界前几大经济体当中的日本经济了。 ……”

虽然说近一周时间里，只剩下日本经济还没有被人推上过知乎热榜，但实际上当前的日本经济更是处境艰难。

根据“中国产业经济信息网”新闻《日元持续贬值或恶化经济前景》报道，“以美元计算的日本经济正在萎缩。据《日本经济新闻》近日报道，如果按 1 美元兑 140 日元计算， 预计 2022 年日本名义国内生产总值（GDP）将时隔约 30 年首次低于 4 万亿美元， 本币持续贬值令经济前景恶化。以美元计算的日经平均指数今年迄今已下跌两成。工资也倒退回 30 年前的水平，令日本的购买力和对人才的吸引力下降。……过去日元贬值时期的特征是，外国人押注企业收益增长，买入日本股票，但现在这一趋势也不见踪影。以美元计算，日经平均指数今年迄今下跌 23%，从全年跌幅来看，有望创下爆发金融危机的 2008年（42%）以来新低。对于海外投资者而言， 日本资产的价值正在锐减。 ”

回到中国楼市。根据之前写作文章《郑州“砸锅卖铁保交楼”怎么回事？2023 年全国房价会呈什么趋势？【月诚故事】》时的观察，……譬如 2015 年的中国楼市。根据当时的知乎热议话题《2015 年全国房价会呈什么趋势？ - 金硕的回答 - 知乎》知乎房地产话题下优秀答主“金硕”三年后的补充回答，“……2018 年 8 月 8 日。时间已经过去三年，回顾一下，当年虽然蒙对了启动时间节点，到底还是低估了金融放水的巨大威力。本轮上涨，启动于 2015 年 330 前后，终止于………，目前个别城市还在轰轰烈烈的上涨，还无法判断何时终止。…… 回过头来看，对整个周期判断还是存在重大失误的。 2016、2017 年一直也没料到西部众多城市会有如此重大涨幅。……所以 2018 年开始才明白——不用再分析单城市的供求量、经济发展水平、人口吸附力等情况。 大水过后，没上涨的地方都要上涨，无非多涨点少涨点 ……”暂时先看到这里。划重点， 知乎房地产话题下优秀答主“金硕”三年后的补充回答当中提到了一个关键点——货币政策。 答主“金硕”的回答相当专业， 但当时仍然低估了货币政策对于房价走势的深远影响。

根据之前写作文章《如何看待前 4 个月中国 TOP3 房企同比少卖了 3000 亿，房价以后会涨吗？【月诚故事】》时的回答，……不难看出，排名靠前的答主们大多“站在了人民群众一边”，对房地产商和地方政府进行了各种吐槽，最后号召大家都不要接盘，都不要上当啊。那么实际情况又是怎样的呢？根据之前写作文章《如何看待“同宿舍6女生合买一套杭州中式合院”？【月诚故事】》时的观察，“……回到今早的知乎榜首话题。房产由于自带金融属性，是金融战中的重要筹码之一。随着上海疫情的逐渐消退，或许包括房产在内的相关经济话题的负面讨论将会逐渐被人推上上榜。”房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策。根据知乎话题《中国的M2如此之高，且年增长率超过了8%超过GDP增长，为什么没有感觉到明显的通货膨胀。？ - 金融四十人论坛的回答 - 知乎》答主回答，“……上世纪 90 年代以来，中国有两个特别显著的大规模性实行宽松型货币政策的时间段。 一个时间段是 1992-1993 年 。92 年南巡以后，全国各地的开发区陆续建起来，大量的货币跟着大规模放出来； 另外一个时间段就是 2008 年（金融危机） ，这两个时间段的货币投放呈现大规模扩张。央行释放流动性，商业银行信贷规模就可以扩张。……’。碰巧了， 美国最近两次爆发经济危机，刚好对应中国大规模性实行宽松型货币政策的两个时间段 。”如果对历史还有记忆的话，应该会记得当年的房产热是种怎样的情形。第一个时间段是 1992-1993 年，当时的房地产市场还不是完全的商品化市场，市场上买房卖房的大多不是居民个人，不存在“刚需”之说。但是大规模的货币投放之后，海南省的房地产市场迎来了一波热火朝天的繁荣景象。只可惜，这波繁荣没能持续多久，就遇上了 1997 年索罗斯狙击泰铢及港元所引发的亚洲金融危机。海南海口出现了许多烂尾楼房子，直到十年之后的 2002-2003 年依然矗立在海口的大街小巷。第二个时间段是 2008 年美国次贷暴雷引发国际金融危机之后，中国再次大规模性实行宽松货币政策。随之而来的则是房价的迅速攀升。相比于以上两个时间段，其实还有其它一些规模也挺显著的时间段。譬如答主“小楼卧听雨”在回答中所提到的，“除非来一场比 15 年棚改还大规模的放水”。当时的宽松货币政策也直接导致了房价的再次上涨。换句话说， 房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策 。那么这一次房价会上涨吗？……在新冠疫情中，房价不跌反升的国家不止美国。…… 为什么在全球经济增长乏力的情况下，房地产市场能够如此繁荣呢？ 事实上，房地产才是资产，而货币不是。现代信用货币可以像变魔术一样，突然间就像洪水一样涌入市场，甚至可以在短时间内翻倍，而市场上的各种商品包括房子在内，显然无法突然翻倍。这就导致全球许多国家的房价大涨。但事实上，房地产才是资产，而货币不是。 不是全球房价上涨，而是全球货币贬值 。根据之前写作文章《如何看待 2022 年目标为「国内生产总值增长 5.5% 左右」？【月诚故事】》时的观察，“在过去全球逐步走向经济一体化的几十年里， 美联储作为国际货币市场的大玩家，很多时候美国的经济情况以及美联储的货币政策直接影响着各国的经济和货币政策 。中国央行也不例外，需要不断根据全球经济形势的发展，相应地来及时调整‘货币政策独立、汇率稳定和资本自由流动’三者的变化幅度。这样才能有效防范那些试图做空人民币的势力，维护中国经济的稳定发展。很长一段时间以来， 美国都是世界第一大经济体，也是全球最大的消费市场和第一贸易大国 。也是在这段时间里，中国制造的商品大量出口美国换取美元外汇。在外贸领域，曾有个说法，中国需要出口 8 亿件衬衫的利润才能买一家国外的飞机。换句话说， 中国当时的货币政策受美国经济发展状况的影响非常之大 。……这样就会导致一个问题，美国经济危机放水超发的大量‘热钱’最后都去哪儿了？……”有意思的是，这一次新冠疫情期间美国大规模放水，导致包括美国在内的全球多个国家出现了不同程度的通货膨胀，但中国这次却是一个例外。即便是在经济最艰难的 2020 年，中国当时也没有选择跟进美国激进的宽松货币政策。…… 中国的房价则刚好相反，由于 2020 年没有超发货币，这几年的房价也一直非常稳定，一些城市的房价甚至出现了小幅下降。 根据 2020 年写作文章时的观察，“……近两三年内房价大涨大落都是小概率事件。疫情对房价总体走势影响都非常有限，暴雨更无法浇灭那高不可攀的房价。……不难看出，随着“房子是用来住的，不是用来炒的”政策推进，房子的金融属性正在被不断弱化。以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房共同组成的保障性住房未来将会成为大中城市“刚需”人群“住有所居”的解决方案。那么如果刚需族都住进了保障房，以后的房价会上涨吗？答案是显而易见的。 房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策 。以新加坡市场为例，……

那么中国当前的货币政策到底又是怎样的呢？

根据之前写作文章时的观察，……做生意，无非就是两个词： 客随主便，主随客便 ，谁大，谁就能占据主导权。放眼全球，美苏冷战之后的美国赢者通吃，一度在全球贸易中占据着绝对主导地位，因此美国经济危机放水超发的大量“热钱”都流向中国，最终由中国的房地产市场充当了超发货币的蓄水池。简单来说，当美国称霸全球，经济体量占据绝对优势的时候， 客随主便 。中国的货币政策只能随着美国的货币政策同步松紧。但这一次不同，这次全球新冠疫情爆发之后，美国同样选择了大量超发货币应对经济危机，结果中国的货币政策没有跟着放水，一直保持稳健。货币政策的结果也是显而易见的。由于 2020 年没有超发货币，国内这几年的房价也一直非常稳定，一些城市的房价甚至出现了小幅下降。简单来说，当美国经济衰退，经济体量不能占据优势的时候， 主随客便 。中国的货币政策可以不随美国，甚至可以出现完全相反的货币政策。换句话说，房价的上涨，很多时候并不取决于有没有刚需，而是取决于宽松的货币政策。过去两年欧美国家和地区的房价出现大幅上涨行情，不是因为欧美地区经济快速增长，而是因为这次美元超发货币没能成功对外输出通货膨胀，超发货币的蓄水池变成了自家楼市。

小结一下。新冠疫情期间美国经济的实际状况不好，然而房地产市场却无比火热。房地产市场天生具有一定的金融属性，很多时候并不能反应某个经济体当时真实的经济状况，而是受货币政策的影响更大一些。现在中美之间的货币政策已经走出了完全不同的趋势，原因也很简单，做生意无非就两个词： 客随主便，主随客便 。从目前的发展趋势来看，中国在全球经济当中的占比正在稳步提高，全球经济的发展引擎正在从欧美地区向亚太地区转移。只要美国没能在亚太地区点燃战火，那么未来的美元货币政策对于全球经济的影响就会变得越来越小。这是一个趋势，原因也很简单，做生意无非就两个词： 客随主便，主随客便 。于是乎，新冠疫情期间，中国楼市并没有像以往一样成为美元货币超发的蓄水池，中国楼市的市场预期发生了一些悄然变化——金融属性正在降低，居住属性正在增加。同时美国楼市也悄然发生了一些变化，原本炒房客很少会去“抄底”的美国房产，过去两年的金融属性大幅增加，居住属性却在减少。说到底，房地产是一种同时具有居住属性和金融属性的神奇商品。而财政货币政策的解读，有时就像个任人打扮的小姑娘。大声嚷嚷看涨市场行情的人，往往是希望在市场高点卖出的人；大声嚷嚷看空市场的人，反而往往是希望低价抄底买入的人。

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